Erstatning for mangler ved kjøp av fast eiendom

Retten til erstatning

Dersom man har kjøpt en fast eiendom og den enten lider av en mangel eller den ikke blir overlevert som avtalt, står flere misligholdsbeføyelser parat for kjøper. En av dem er erstatning. Kjøper kan da kreve kompensasjon for økonomisk tap som er lidt som følge av mangelen eller forsinkelsen. Erstatningens funksjon er å utjevne forholdet mellom selgers og kjøpers ytelser, som har blitt forrykket ved at eiendommen ikke er overlevert i samsvar med kjøpsavtalen.

Kontrollansvarets rekkevidde

Etter avhendingsloven § 4-5 første ledd (forsinkelse) og § 4-14 første ledd (mangel) hefter selger objektivt for henholdsvis forsinkelser og mangler som skyldes forhold som ligger innenfor selgers kontrollsfære. At selger hefter objektivt vil si at det ikke kreves skyld fra selger for at forsinkelsen eller mangelen har oppstått. Begrensningen for ansvaret ligger i at selger kun svarer for forsinkelser/mangler innenfor selger kontroll. Dette ansvaret kalles selgers kontrollansvar.

Rekkevidden av erstatningsansvaret ved kontrollansvar er begrenset i begge bestemmelser, til kun å gjelde direkte tap. Hva som er direkte tap avgrenses negativt, til å være alt tap som ikke anses som indirekte tap etter avhendingsloven § 7-1. For å kunne kreve erstattet både direkte og indirekte tap kreves det uaktsomhet fra selgers side for at forsinkelsen/mangelen har oppstått, eller at eiendommen så tidlig som på avtaletiden ikke var i samsvar med garanti gitt av selgeren.

Kontrollansvaret omfatter også tredjemenn selger måtte ha benyttet i forbindelse med salget. Selger hefter med andre ord også for forsinkelser/mangler som skyldes tredjemenn, forutsatt at oppfyllelseshindringen lå innenfor tredjemanns kontrollsfære.

Vilkår for å unngå erstatningsansvar

Terskelen for å bli fri fra erstatningsansvar etter kontrollansvaret er høy. Dette begrunnes i en risikovurdering, der selger anses for å ha større muligheter til å forhindre at en forsinkelse/mangel oppstår, og at det derfor er rimelig at selger bærer risikoen for tap som måtte oppstå.

Vilkårene for å unngå erstatningsansvar etter kontrollansvaret er at det må foreligge en hindring som gjør at selger ikke kan oppfylle kontraktsmessig, hindringen må være utenfor selgers kontroll, selger kan ikke rimeligvis forventes å ha tatt oppfyllelseshindringen i betraktning på avtaletiden og at selgeren ikke kunne forventes å ha overvunnet eller unngått følgende av oppfyllelseshindringen. Alle disse vilkårene må være oppfylt samtidig.

Skulle oppfyllelseshindringen falle bort, og selger ikke oppfyller til tross for at vedkommende er forpliktet til det, vil erstatningsansvar for selger oppstå. Det må foretas en konkret helhetsvurdering for å avgjøre om selger går fri fra erstatningsansvar som følge av at hindringen lå utenfor selgers kontroll.

Kontakt oss!

Advokatene i Advokatfirmaet Tveter og Kløvfjell kan hjelpe deg med spørsmål knyttet til selgers erstatningsansvar etter avhendingsloven.