Rettsvirkningene av heving
Når kjøper har reklamert rettidig, hevingsvilkårene er oppfylt og kjøper krever heving, må hevingsoppgjøret gjennomføres. Med hevingsoppgjør menes fremgangsmåten som benyttes når en avtale om kjøp av fast eiendom heves.
Hevingsoppgjør reguleres i avhendingsloven § 4-4 i kapittelet om forsinkelse, men bestemmelsen gjelder tilsvarende for hevingsoppgjør på grunn av mangel.
Rettsvirkningen av å heve en avtale om kjøp av fast eiendom er at avtalen ikke skal gjennomføres som avtalt. Partene skal altså ikke utveksle eiendom og betaling. Dersom ytelsene allerede er utvekslet på hevingstidspunktet, så skal disse tilbakeføres. Det vil si at kjøper skal tilbakeføre eiendommen til selger, mens selger skal tilbakeføre den utbetalte kjøpesummen til kjøper. Hevingen skal med andre ord gjenopprette partenes rettsstilling fra før kjøpsavtalen ble inngått.
Denne rettsvirkningen gjenspeiles i avhendingslovens regulering i § 4-3 tredje ledd. Bestemmelsen viser samspillet mellom rettsvirkningene av heving, formålet med heving og vilkår for å kunne heve.
Unntak
Utgangspunktet er at kjøper ikke kan heve dersom eiendommen har blitt forringet mens kjøperen har hatt risikoen, det vil normalt si etter kjøper har overtatt bruken av eiendommen. Å tilbakeføre ytelsene vil i et slikt tilfelle ikke gjenopprette partenes rettsstilling fra før avtalen ble inngått. Det stilles derfor et krav om at eiendommen må kunne tilbakeføres i samme stand som den var i da den ble overgitt til kjøper.
Det finnes likevel unntak fra dette. Kjøper kan heve dersom forringelsen skyldes en tilfeldig hendelse eller andre omstendigheter som kjøper ikke har risikoen for. Som eksempler på tilfeldige hendelser trekker forarbeidene frem en uforskyldt brann eller en naturhendelse, mens selgers mislykkede rettingsforsøk med verdiforringelse som resultat, trekkes frem som eksempel på omstendigheter som kjøper ikke har risikoen for.
Et annet unntak er at kjøperen kan heve dersom årsaken til forringelsen er tiltak som er gjort før kjøper ble eller burde blitt oppmerksom på de omstendigheter som begrunner hevingen. Om tiltakene faktisk ble gjort før kjøper ble eller burde blitt oppmerksom på hevingsomstendighetene avhenger av om kjøper var i aktsom god tro da tiltakene ble gjennomført. Det skal altså gjennomføres en skjønnsmessig helhetsvurdering av kjøpers aktsomhet på tidspunktet tiltakene ble iverksatt.
Utvidet adgang til heving
I de tilfellene der eiendommen har blitt forringet mens kjøper har hatt risikoen, og de ovennevnte unntakene ikke kommer til anvendelse, er ikke selger nødvendigvis avskåret fra å heve kjøpet. Hevingsadgangen vil være i behold dersom kjøper betaler selger et vederlag tilsvarende verdireduksjonen. I slike tilfeller vil kjøpers vederlag til selger sette partene i en posisjon der heving vil gjenopprette partenes opprinnelige rettsstilling fra før kjøpsavtalen ble inngått.
Tilbakeføringen av ytelsene skal skje samtidig. Dersom den ene parten ikke vil gi fra seg det mottatte, vil heller ikke den andre ha plikt til å gjøre det. Det samme gjelder dersom motparten ikke kan stille tilstrekkelig sikkerhet for krav på erstatning eller renter.
Kontakt oss!
Har du spørsmål om heving og restitusjon av ytelser? Ta kontakt med Advokatfirmaet Tveter og Kløvfjell.
